Opmerkingen bij conceptgebiedspaspoort herontwikkeling Geestbrugkade 32-37

Inleiding

Eigenaar Erven D.J. Lucas B.V. is van plan om de bedrijfslocatie aan de Geestbrugkade 32-37 te herontwikkelen tot woongebied. Gemeente Rijswijk ziet kansen voor woningbouw op deze locatie, stelt kaders op voor de ontwikkeling en stelt een gebiedspaspoort Geestbrugkade 32-37 op. Inwoners kunnen aangeven wat zij belangrijk vinden, zie https://samen.rijswijk.nl/nl-NL/projects/denk-mee-over-het-gebiedspaspoort-voor-de-herontwikkeling-van-geestbrugkade-32-37. Conceptgebiedspaspoort dateert van 26 augustus 2026. Tijdens een informatiebijeenkomst op 22 september werden de plannen toegelicht en konden bewoners hun vragen en aandachtspunten naar voren brengen, zie https://inrijswijk.com/2026/09/23/geestbrugkade-zorgen-over-bodemsanering-parkeren-en-leefbaarheid-door-petra-mast/.

Planvorming

In Nieuwsblad Rijswijk is op 11 september jl. het artikel 'Mogelijk hofjeswoningen op historische Geestbrugkade' met afbeelding (impressie uit het principeverzoek) verschenen (zie https://www.rodi.nl/rijswijk/nieuws/119391/mogelijk-hofjeswoningen-op-historische-geestbrugkade). Kan het college van B&W het principeverzoek en de architect openbaar maken?

De belangrijkste afwegingen in het voortraject zijn toegelicht in de raadsinformatiebrief IOK Geestbrugkade 32-37 (kenmerk 26 125167) d.d. 16 juli 2026. Volgens deze brief is de gemeente inmiddels 2,5 jaar – vanaf 18 januari 2024 – in gesprek (geweest) met Erven D.J. Lucas B.V. over de herontwikkeling van de locatie Geestbrugkade 32–37. Blijkens berichtgeving door Voorburgs Dagblad is de intentieovereenkomst op 7 augustus 2026 ondertekend (zie https://voorburgsdagblad.nl/Lokaal/plannen-voor-herontwikkeling-geestbrugkade-stap-dichterbij). Kan college van B&W toelichten om welke reden(en) dit gesprek met Erven D.J. Lucas B.V. zo lang heeft geduurd? Heeft dit te maken met de verdeling van de nalatenschap?

Verdeling nalatenschap

*Een deel van deze bijdrage is vanwege de bescherming van persoonsgegevens niet openbaar weergegeven*

Hoe groot acht college van B&W het risico dat beoogde herontwikkeling van plangebied stagneert zolang waarde van de aandelen in de vennootschappen niet is bepaald en de nalatenschap niet is verdeeld? Welke initiatieven ontplooit het college van B&W om dit risico te mitigeren?

Cultuurhistorie

Volgens genoemde raadsinformatiebrief was één van de randvoorwaarden voor verdere planontwikkeling het uitvoeren van een cultuurhistorisch onderzoek naar de aanwezige bebouwing. De resultaten hiervan hebben geleid tot een bewuste afweging tussen belangen. Daarnaast wordt in de stedenbouwkundige opzet en architectuur van de nieuwbouw de cultuurhistorie van de locatie geïnterpreteerd. Een en ander vormt de basis voor de planvariant in het conceptgebiedspaspoort. Genoemde raadsinformatiebrief gaat niet in op de resultaten van dit cultuurhistorisch onderzoek, niet in op de bewuste afweging tussen belangen, niet in op de interpretatie van de cultuurhistorie van de locatie en niet in op andere, afgewezen planvarianten. Kan het college van B&W hierover openheid van zaken geven?

Stedenbouwkundig inpassingsplan

De ruimtelijke uitgangspunten in conceptgebiedspaspoort dienen als volgt gewijzigd:

• Ontwerpend onderzoek genereert meerwaarde voor plangebied en dient voorop te staan. Meer vastgoed gedreven oplossingsrichtingen laten potentie van andere mogelijkheden onbenut, zie https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/op-zoek-naar-de-meerwaarde-van-ontwerpend-onderzoek-gebiedsontwikkeling/.
• Leeuwendaal is een woonwijk, bedrijvigheid past hier niet. Ondernemers die nu van faciliteiten in het bedrijfsverzamelgebouw De Compagnie gebruik maken moeten in Plaspoelpolder worden geherhuisvest met herbestemming van Geestbrugkade 32 voor (kleinschalige) woningbouw. Voorgevel van voormalige zorgaanbieder Florence (a/d Geestbrugkade 34-36) doet afbreuk aan architectuur die voor woonwijk Leeuwendaal kenmerkend is. Ook pand a/d Geestbrugkade 37 detoneert. Panden 32 t/m 37 dienen gesloten, ontmanteld en geamoveerd.
• In plaats van bedrijfsmatig karakter dient bouwstijl aan de Geestbrugkade aan te sluiten bij Rijksmonumenten (nr. 18, 19 en 20) en gemeentelijk monumenten (nr. 21 t/m 27) en voor overige woningen bij de architectuur die voor woonwijk Leeuwendaal kenmerkend is.
• Volgens de online kadasterkaart (kadastralekaart.nl) is het plangebied 8.600 m2 groot en dit omvat drie kadastrale percelen: D 7908 van 1.566 m2, D 6660 van 1.323 m2 en D 6661 van 5.709 m2. Dit noopt tot kleinschalige bebouwing.
• Beperkte bouwhoogte: geen drie bouwlagen, wel kleinschalige woningbouw met max. twee woonlagen. Dit refereert aan de gedeeltelijke onthouding van goedkeuring door GS aan het eerdere bestemmingsplan Leeuwendaal dat afweek van het beeldkwaliteitplan Leeuwendaal. Dit betrof o.m. de panden a/d Geestbrugkade 32 t/m 37. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit laat onverlet dat herontwikkeling plangebied Geestbrugkade 32-37 kwalitatief hoogwaardig en consistent moet zijn met:
• Beeldkwaliteitplan 'Leeuwendaal, eerste herziening', vastgesteld door gemeenteraad op 4 nov. 2008.
• Bestemmingsplan 'Leeuwendaal, eerste herziening', goedgekeurd door GS op 19 feb. 2009.
• Gezamenlijke tuin is volgens conceptgebiedspaspoort ten minste 750 m2, omgerekend nog geen 9%. Dit is onvoldoende en dient ten minste 3.000 m2 (29%) te zijn. Leeuwendaal ontbeert een voor ieder toegankelijk park met vijver vergelijkbaar met park incl. vijver bij Cromvliet. Blijkens een kaart in het artikel van Wim Dammers, 'Leeuwendaal: van landgoed naar woonwijk', in HVR Jaarboek 2016, pp. 71-87 had buitenplaats Leeuwendaal eerder wel een vijver. In dit park is evt. ook een moestuin op te nemen, zie https://www.rodi.nl/rijswijk/nieuws/120068/moestuin-in-cromvliet-verbindt-de-wijk.
• Verdichting met 113 woningen op 8.600 m2 incl. gezamenlijke tuin (van ten minste 3.000 m2) noopt tot kleiner aantal woningen. Zie oproep van College van Rijksadviseurs: 'Let niet alleen op kwantiteit, kosten en snelheid, maar ook op zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit' (https://www.collegevanrijksadviseurs.nl/documenten/2023/03/21/stedenbouwkundig-kader---ruimtelijke-kwaliteit-bij-fabrieksmatige-woningbouw).
• Blauw/groene leefomgeving met herintroductie van (deel van) sloot die vanaf Geestbrugweg parallel aan Dillenburglaan en Frederiklaan naar de Vliet liep waarmee eerder bedrijvigheid a/d Geestbrugkade werd afgescheiden van woonhuizen in Leeuwendaal (dikke zwarte lijn op kaart in HVR Jaarboek 2016). Deze sloot begrensde het gebied, dat tot 1821 Voorburgs grondgebied was.
• Ruimtelijke inpassing dient getoetst in milieueffectrapportage. Omgevingsthema’s (kunnen) zijn: geluid, geur, externe veiligheid, trillingen, luchtkwaliteit, natuur en mobiliteit. Zie https://iplo.nl/thema/toepassing-regels-praktijk/bedrijf-algemeen/ruimtelijke-inpassing/.

Voorbereiding

Ter voorbereiding op besluitvorming dienen in ieder geval navolgende onderzoeken uitgevoerd:

Afvalinzameling in Leeuwendaal is niet eenduidig georganiseerd. Met hulp van gemeente Rijswijk heeft Jan Oosterdijk een en ander op een rij gezet, zie zijn bijdrage in Leeuwendeel (herfst 2026). Er bestaat onbegrip over de keuze van de gemeente om voorlopig twee verschillende systemen te gebruiken. Onduidelijk is welke consequenties de herontwikkeling van Geestbrugkade 32-37 voor de afvalinzameling zal hebben.

Archeologisch onderzoek verloopt in fasen: van algemeen naar gedetailleerd. Veelal van bureauonderzoek, inventariserend veldonderzoek, proefsleuvenonderzoek, archeologische begeleiding, opgraving, naar fysieke bescherming. Na elke fase beoordeelt het bevoegd gezag (vaak de gemeente) op basis van het onderzoeksrapport of er genoeg informatie verkregen is over de archeologische waarde van het plangebied. Zie https://www.raap.nl/archeologisch-onderzoek/ en https://anteagroup.nl/diensten/bodem-ondergrond/archeologie-erfgoed.

Asbest. Onderzoek naar evt. aanwezigheid van asbest in en rondom gebouwen, incl. voorgestelde aanpak deze te (laten) verwijderen. Zie https://iplo.nl/thema/asbest/asbestwegwijzer.

Bescherming biodiversiteit. Flora- en faunaonderzoek (Ecologisch effectscan) naar aanwezigheid van beschermde flora en fauna, incl. voorgestelde maatregelen deze te behouden.

Bodemverontreiniging:

• Eigenaar Erven D.J. Lucas B.V. komt in aanmerking voor rijksbijdrage mits bodemsanering vóór 1 januari 2030 is afgerond. Vanwege verwachte doorlooptijd dient hiermee uiterlijk 2026 begonnen. Echter voorafgaand dient duidelijkheid over de planontwikkeling te bestaan.
• De sterk vervuilde bodem onder de panden is door de provincie Zuid-Holland spoedeisend verklaard. Bevindingen over aard en omvang dienen z.s.m. vastgelegd en openbaar gemaakt.
• Bodemonderzoek en –sanering (zie https://www.rijswijk.nl/bodemonderzoek-aanvragen) in samenwerking met Omgevingsdienst Haaglanden.
• Welke lessen worden getrokken uit bodemsanering op twee naastgelegen locaties?

1. International Verffabriek B.V. is rond 1980 vertrokken en nadat de bodem gesaneerd was, is daar in 1996 het appartementencomplex 'Nassau Résidence' (Nassaukade 68-96) gerealiseerd.
2. Het terrein a/d Geestbrugkade 38-50 was het laatst overgebleven stuk wat nog niet bebouwd was. Dit perceel was tot 2000 eigendom van de NV Chemische Fabriek Rijswijk. Hier werden sinds 1935 cosmetische producten voor gezichtsverzorging van Dr. Van der Hoog gemaakt. Nadat de fabriek gesloopt was, heeft het terrein tot 2021 braak gelegen. De wijziging van het bestemmingsplan heeft de nodige tijd gekost en de bodem bleek verontreinigd te zijn. Na de sanering kon de bouw van start gaan. Eind 2022/begin 2023 is 'De Brugwachter' opgeleverd.

Zie: Jan Oosterdijk, Nieuwbouw in de wijk (2), in Leeuwendeel (zomer 2022).

Gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Door Commissie voor de milieueffectrapportage uit te brengen advies over op te stellen milieueffectrapport (MER), zie https://www.commissiemer.nl/ en https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/milieueffectrapportage/kwaliteit-milieueffectrapport/.

Kadastraal onderzoek naar eigendomsverhoudingen en zakelijke rechten in combinatie met bij KvK ingeschreven bedrijven a/d Geestbrugkade 32 t/m 37.

Niet-gesprongen explosieven (NGE). Samenwerking met Kenniscentrum Ontplofbare Oorlogsresten, zie https://kenniscentrum-oo.nl/. Volgens bommenkaart liggen in plangebied (en overigens in heel Leeuwendaal) geen ontplofbare oorlogsresten, zie https://explosievenopsporing.nl/veo-bommenkaart/. Dit behoeft validatie, zie https://anteagroup.nl/diensten/ontplofbare-oorlogsresten.

Parkeerdruk en verkeer:

• Leeuwendaal kampt al jaren met hoge parkeerdruk. Realisatie van 113 woningen zal deze druk verergeren, zeker in geval van ongewenste handhaving van bedrijvigheid in De Compagnie. Huidige en toekomstige parkeerdruk en verkeersbewegingen dienen voorafgaand onderzocht (zie https://www.mobycon.nl/onderzoek/parkeeronderzoek/) incl. autoluwe oplossingen, bijv. met openbaar vervoer. Problematiek mag in geen geval afgewenteld op bestaande woonwijk.
• In Leeuwendaal acceptabele bezettingsgraad dient door gemeente Rijswijk gemaximaliseerd, genormeerd en gehandhaafd. Zie ook https://www.kennisnetwerkparkeren.nl/nieuws/576-zoekverkeer-en-bezettingsgraad-hoe-vol-is-vol en https://pelsrijcken.nl/kennis/ook-kleine-afrondingsverschillen-bij-parkeerdrukcijfers-worden-scherp-getoetst.
• Ontsluiting van plangebied niet via Frederiklaan, maar inderdaad via Geestbrugkade. Dit noopt evt. tot aanvullende maatregelen aan de kademuur ter voorkoming dat verkeersdeelnemers te water geraken.

Stikstof. Onderzoek naar emissie en depositie, incl. voorgestelde maatregelen deze te reduceren.

Besluitvorming

Besluitvorming over het definitief gebiedspaspoort is daags vóór Kerst 2026 gepland. Haalbaarheid is twijfelachtig gelet op het adequaat adresseren van o.m. onderstaande punten die in het definitief gebiedspaspoort herkenbaar en navolgbaar aan de orde dienen te komen:

• Integraal stappenplan van buitenplanse omgevingsplanactiviteit gericht op herontwikkeling Geestbrugkade 32-37 incl. toelichting op afzonderlijke stappen: principeverzoek, intentieovereenkomst, gebiedspaspoort, enz.
• Resultaten van alle bovengenoemde onderzoeken incl. consequenties voor vervolgtraject.
• Het beoogde programma van deze variant is indicatief en kan in de verdere planuitwerking nog wijzigen. Daarnaast is de variant nog in beoordeling en vraagt deze nader onderzoek naar de haalbaarheid op het gebied van stedenbouw, landschap en ruimtelijke inpassing.
• Notitie reikwijdte en detailniveau (NRD), zie https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/milieueffectrapportage/reikwijdte-detailniveau/.
• Milieueffectrapport (MER) en advies daarover van Commissie voor de milieueffectrapportage (https://www.commissiemer.nl/) met reactie daarop van college van B&W.
• Beoordelingskader aan de hand waarvan college van B&W stukken agendeert en gemeenteraad geagendeerde stukken over herontwikkeling Geestbrugkade 32-37 toetst.
• Welke impact heeft de onlangs (deels) in werking getreden Wet versterking regie volkshuisvesting op herontwikkeling plangebied Geestbrugkade 32-37?

Bedrijvigheid langs Haagse Trekvliet

Cultuurhistorisch onderzoek verschaft omwonenden ook inzicht in bedrijven (eerder) gevestigd a/d Geestbrugkade 32-37:

• Nr. 32: autobedrijf van vrachtwagenimporteur Beers (vanaf 1939 in een nieuw gebouwd pand, zie https://shie.nl/bedrijven/beers-zonen-a-1911-2001/, sinds 2011 onderdeel van Scania) en bedrijfsverzamelgebouw De Compagnie (vanaf 2013).
• Nr. 33: Haagsche Margarineboter Fabriek van Mouton (vanaf 1889) dat in 1911 een andere naam krijgt, nl. NV Nieuwe Margarine-fabrieken Rijswijk. De productie (o.a. Zeeuws Meisje) aan de Geestbrugkade wordt in 1930 stopgezet en verplaatst naar Rotterdam (latere Unilever). Zie https://shie.nl/bedrijven/margarineboterfabriek-haagsche-nieuwe-margarine-fabrieken-rijswijk-1879-1930/.
• Nr. 35: vanaf 1897 N.V. Zwitsersche Wasch-, Electrische Bleek- en Strijkinrichting 'Rijswijk', later N.V. Zwitsersche Waschinrichting & Ververij 'Rijswijk' geheten. In 1937 werd het karakteristieke pand op nummer 33, van de NV De Nieuwe Margarinefabrieken, opgenomen in het complex. De wasserij werd in 1960 overgenomen door Palthe en in 1969 gesloten. Het gebouw is in 1973 ontmanteld en omgebouwd tot kantoorgebouw waar de zorgaanbieder Horst en Vlietstreek (Florence) zich vestigde. Zie https://shie.nl/haagvaarder-64-nv-zwitsersche-waschinrichting-en-ververij-rijswijk/.

Daarnaast waren in ieder geval ook de volgende bedrijven a/d Geestbrugkade gevestigd:

• N. Baltus, beddenfabriek a/d Geestbrugkade 18-19, zie https://shie.nl/bedrijven/baltus-beddenfabriek-1848/.
• H. Pander, meubelfabriek a/d Geestbrugkade 23, zie https://shie.nl/bedrijven/pander-1850-1985/.
• Was de Wit vanaf 1932 a/d Geestbrugkade (nr. onbekend), zie https://shie.nl/was-de-wit-aan-de-trekvliet/.

De Historische Vereniging Rijswijk houdt op 17 november 2026 haar algemene ledenvergadering met lezing 'De geschiedenis van de Geestbrugkade' door Wim Dammers. Hopelijk worden daarin ook genoemde bedrijven genoemd. Dit kan aanleiding zijn voor breder cultuurhistorisch onderzoek naar bedrijvigheid langs de Haagse Trekvliet, bijv. Nicola Koechlin & Co., stoommeelfabriek aan de overkant van de Cromvlietkade, zie https://shie.nl/bedrijven/nicola-koechlin-co-1856-1937/.

Kan het college van B&W evt. aanvullend benodigd cultuurhistorisch onderzoek naar bedrijvigheid langs de Haagse Trekvliet entameren?